Hukuki El Atma (İmar Kısıtlaması) Nedir? Tazminat Hakkı ve Dava Süreci

Hukuki el atma, idarenin bir taşınmaza fiilen müdahale etmeden, çoğunlukla imar planı kararları yoluyla taşınmazın kullanımını uzun süre engellemesi veya ciddi şekilde kısıtlaması durumunda ortaya çıkar. Bu durumda taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kalkmasa da, taşınmazdan yararlanma imkânı önemli ölçüde sınırlandırılır.

Uygulamada hukuki el atma çoğu zaman taşınmazın imar planında park, yeşil alan, okul veya yol alanı olarak ayrılması ve buna rağmen yıllarca kamulaştırma yapılmaması şeklinde görülür. Bu tür durumlarda taşınmaz malikinin taşınmazı satması, üzerine yapı yapması veya ekonomik olarak değerlendirmesi fiilen mümkün hale gelmeyebilir.

Bu nedenle hukuki el atma, yalnızca idari bir planlama işlemi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkına yönelik bir müdahale niteliği taşır ve taşınmaz malikine tazminat davası açma hakkı verir.

1. Hukuki El Atma (İmar Kısıtlaması) Nedir?

Hukuki el atma, idarenin bir taşınmaza fiilen müdahale etmemesine rağmen, imar planı veya benzeri idari kararlar yoluyla taşınmazın kullanımını uzun süre engellemesi veya önemli ölçüde kısıtlaması durumudur. Bu durumda taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı tamamen ortadan kalkmasa da, taşınmazdan yararlanma imkânı ciddi şekilde sınırlandırılmış olur.

Bu nedenle imar planı ile getirilen uzun süreli kısıtlamalar, belirli şartların varlığı halinde kamulaştırmasız hukuki el atma olarak değerlendirilir ve taşınmaz malikine tazminat talep etme hakkı verir.

1.1. Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark

Kamulaştırmasız el atma, genel olarak fiili el atma ve hukuki el atma olmak üzere iki farklı şekilde ortaya çıkabilir.

Fiili el atma, idarenin taşınmaza doğrudan fiziksel müdahalede bulunması ve taşınmazı fiilen kullanmaya başlaması durumudur. Örneğin taşınmaz üzerinden yol geçirilmesi, park yapılması veya enerji hattı kurulması fiili el atmaya örnek teşkil eder. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kamulaştırmasız El Atma Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hukuki el atma ise idarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmemesine rağmen, aldığı idari kararlar nedeniyle taşınmazın kullanımını uzun süre engellemesi veya önemli ölçüde kısıtlaması durumudur. Taşınmazın imar planında park veya yeşil alan olarak ayrılması ve uzun süre kamulaştırma yapılmaması hukuki el atmanın en yaygın örneğidir.

Bu nedenle taşınmaza yönelik müdahalenin niteliğinin doğru belirlenmesi, açılacak davanın türü ve izlenecek hukuki yol bakımından büyük önem taşır.

2. Hukuki El Atma Hangi Durumlarda Oluşur?

Hukuki el atma, yalnızca taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılması ile değil, bu durumun uzun süre devam etmesi ve taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanamaz hale gelmesi ile ortaya çıkar. Başka bir ifadeyle, her imar planı kısıtlaması hukuki el atma anlamına gelmez; müdahalenin süreklilik kazanması ve mülkiyet hakkının özüne dokunması gerekir.

Bu nedenle hukuki el atmanın varlığından söz edilebilmesi için, taşınmazın kullanımının önemli ölçüde kısıtlanmış olması ve idarenin makul süre içinde kamulaştırma yapmaması gerekir.

Uygulamada aşağıdaki durumlar hukuki el atma olarak kabul edilebilmektedir:

2.1. Taşınmazın İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılması

Hukuki el atmanın en tipik örneği, taşınmazın imar planında park, yeşil alan, yol, okul, hastane veya benzeri kamu hizmet alanı olarak belirlenmesidir. Bu durumda taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde yapı yapması veya taşınmazı ekonomik olarak değerlendirmesi çoğu zaman mümkün olmaz.

Ancak yalnızca plan kararının varlığı tek başına yeterli değildir; bu plan kararının taşınmaz üzerinde fiili bir kullanım engeli yaratması gerekir.

2.2. Uzun Süre Kamulaştırma Yapılmaması

İmar planında kamu hizmetine ayrılan bir taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması, hukuki el atmanın en önemli göstergelerinden biridir. İdare, taşınmazı kamu hizmetine ayırmış olmasına rağmen yıllarca kamulaştırma yapmazsa, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı fiilen kullanılamaz hale gelir.

Uygulamada özellikle:

• Taşınmazın planla kamu hizmetine ayrılması
• Uzun süre kamulaştırma yapılmaması
• Taşınmazın kullanımının sürekli olarak engellenmesi

birlikte gerçekleştiğinde hukuki el atmanın varlığı kabul edilmektedir.

2.3. Taşınmazın Kullanımının Önemli Ölçüde Kısıtlanması

Hukuki el atma, yalnızca taşınmazın tamamen kullanılamaz hale gelmesi durumunda değil, kullanımının önemli ölçüde sınırlandırılması halinde de söz konusu olabilir. Özellikle yapılaşma yasağı, kullanım kısıtlaması veya ruhsat verilmemesi gibi durumlar taşınmazın ekonomik değerini ciddi şekilde azaltabilir.

Örneğin:

• Taşınmaz üzerinde yapılaşmaya izin verilmemesi
• İnşaat ruhsatı verilmemesi
• Taşınmazın satışının veya kullanımının fiilen zorlaşması
• Taşınmazın ekonomik değerinin ciddi şekilde düşmesi

hukuki el atma kapsamında değerlendirilebilir.

2.4. Müdahalenin Süreklilik Kazanması ve Mülkiyet Hakkının Özünün Zedelenmesi

Hukuki el atmanın varlığından söz edilebilmesi için müdahalenin geçici değil, sürekli nitelikte olması gerekir. Geçici plan değişiklikleri veya kısa süreli kısıtlamalar tek başına hukuki el atma oluşturmaz.

Bu nedenle mahkemeler, müdahalenin:

• Uzun süre devam edip etmediğini
• Taşınmazın kullanımını kalıcı şekilde etkileyip etkilemediğini
• Mülkiyet hakkının özüne dokunup dokunmadığını

birlikte değerlendirir.

3. Anayasa Mahkemesi Kararı ile Hukuki El Atma Kavramı Nasıl Değişti?

Hukuki el atma kavramı, uzun yıllar boyunca idarelerin imar planı ile taşınmazları kamu hizmetine ayırmasına rağmen kamulaştırma yapmaması durumunda tazminat talep edilip edilemeyeceği konusunda tartışmalı bir alan olmuştur. Özellikle taşınmazın fiilen kullanılmadığı durumlarda, yalnızca plan kararına dayanılarak tazminat talep edilip edilemeyeceği uygulamada farklı yorumlara neden olmuştur.

Ancak Anayasa Mahkemesi’nin verdiği kararlar ile birlikte, taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması ve malikinin mülkiyet hakkını kullanamaz hale gelmesi durumunun mülkiyet hakkının ihlali oluşturduğu açık şekilde kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, hukuki el atma kavramının sınırlarını belirlemiş ve taşınmaz maliklerinin tazminat talep etme hakkını güçlendirmiştir.

Bu nedenle günümüzde hukuki el atma değerlendirmesinde temel ölçüt, yalnızca idarenin fiili müdahalesi değil; taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması nedeniyle mülkiyet hakkının özünün zedelenip zedelenmediğidir.

3.1. Önceki Uygulama

Geçmişte uygulamada, taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmış olması tek başına tazminat talebi için yeterli görülmemekteydi. İdarelerin plan kararları doğrultusunda taşınmazı uzun süre kamulaştırmaması çoğu zaman mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilmemiş ve taşınmaz maliklerinin tazminat talebi reddedilebilmiştir.

Bu dönemde özellikle:

• Taşınmazın fiilen kullanılmaması
• İdarenin yalnızca plan kararı almış olması
• Taşınmazın mülkiyetinin malik üzerinde devam etmesi

gerekçeleri ile tazminat taleplerinin kabul edilmediği görülmekteydi. Bu yaklaşım, taşınmaz maliklerinin uzun yıllar boyunca taşınmazlarını kullanamamasına rağmen herhangi bir bedel alamaması sonucunu doğurabilmekteydi.

3.2. Anayasa Mahkemesi’nin Değerlendirmesi

Anayasa Mahkemesi, taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması ve malikinin mülkiyet hakkını kullanamaması durumunun mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturduğunu kabul etmiştir. Mahkeme, idarenin plan kararı ile taşınmazı kamu hizmetine ayırdıktan sonra uzun süre işlem yapmamasının, mülkiyet hakkının özünü zedelediğini açık şekilde ortaya koymuştur.

Özetle Anayasa Mahkemesi kararları ile şu ilkeler kabul edilmiştir:

• Uzun süre kamulaştırılmayan taşınmaz bakımından mülkiyet hakkı ihlal edilmiş sayılabilir
• Taşınmazın fiilen kullanılmaması tek başına ihlal olmadığı anlamına gelmez
• Uzun süreli plan kısıtlaması mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturabilir
• Bu durumda taşınmaz malikinin tazminat talep etme hakkı doğar

Bu yaklaşım ile birlikte hukuki el atma kavramı daha net hale gelmiş ve idarelerin taşınmazları belirsiz sürelerle plan kısıtlaması altında tutmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

4. Hukuki El Atma Durumunda Açılabilecek Davalar

Hukuki el atma halinde taşınmaz maliki, idarenin imar planı veya benzeri idari kararları nedeniyle taşınmazını kullanamaz hale gelmesi durumunda bir veya birden fazla dava açabilir. Açılacak dava türü, müdahalenin niteliğine, plan kararının durumuna ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamanın etkisine göre değişir.

Uygulamada hukuki el atma durumunda en sık başvurulan dava türleri aşağıda yer almaktadır.

4.1. Hukuki El Atma Nedeniyle Tazminat (Tam Yargı) Davası

Hukuki el atma halinde en temel dava, taşınmazın kullanımının uzun süre engellenmesi nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi amacıyla açılan tazminat (Tam Yargı) davasıdır. Bu dava, idarenin imar planı ile taşınmazı kamu hizmetine ayırmasına rağmen uzun süre kamulaştırma yapmaması durumunda gündeme gelir.

Mahkeme, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini bilirkişi incelemesi ile belirler ve taşınmaz malikinin uğradığı zararın tazminine karar verebilir.

Bu dava, uygulamada tam yargı davası olarak adlandırılır ve kural olarak İdare Mahkemesinde açılır.

4.2. İdari İşlemin İptali veya Kısıtlamanın Kaldırılması Talebi

Hukuki el atmaya neden olan imar planı veya plan kararının hukuka aykırı olması halinde, taşınmaz maliki bu işlemin iptali veya taşınmaz üzerindeki kısıtlamanın kaldırılması amacıyla idari işlemin iptali davası açabilir.

Bu dava, özellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:

• İmar planı kararının hukuka aykırı olması
• Taşınmazın planla kamu hizmetine ayrılmasına rağmen uzun süre kamulaştırma yapılmaması
• İdarenin plan kararını uygulamaması veya gerekli işlemleri makul süre içinde gerçekleştirmemesi
• Taşınmaz üzerindeki kısıtlamanın ölçüsüz veya sürekli hale gelmesi

Bu tür durumlarda mahkeme, plan kararının hukuka aykırı olduğuna karar verirse ilgili plan hükmünü iptal edebilir veya taşınmaz üzerindeki kısıtlamanın kaldırılmasına hükmedebilir.

5. Dava Açılmadan Önce İdareye Başvuru (Uzlaşma Şartı)

Hukuki el atma nedeniyle açılacak tazminat davalarında, taşınmaz malikinin doğrudan dava açmadan önce ilgili idareye başvurarak taşınmazın kamulaştırılmasını veya uğranılan zararın giderilmesini talep etmesi gerekir. Bu başvuru, hukuki el atma uyuşmazlıklarında zorunlu bir ön başvuru niteliğindedir.

Hukuki el atma, idari işlem veya plan kararlarından kaynaklanan bir müdahale olduğundan, idarenin bu durumu düzeltme imkânı öncelikle idareye tanınmalıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce idareye uzlaşma başvuru yapılması, yargı yoluna başvurmanın ön şartlarından biri olarak kabul edilmektedir.

Önemli Not:

İdareye başvuru yapılmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı idari merci tecavüzü nedeniyle usulden reddeder. Bu yönüyle hukuki el atma süreci, herhangi bir ön başvuru şartı aranmayan fiili el atma davalarından açık şekilde ayrılır.

Dava Hakkının Doğması

İdareye yapılan başvurudan sonra aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde tazminat davası açılabilir:

• İdarenin başvuruyu açıkça reddetmesi
• İdarenin yasal süre içinde cevap vermemesi (zımni ret)

Başvuru yapılmasına rağmen idarenin kamulaştırma işlemi yapmaması veya taşınmaz malikinin zararını gidermemesi halinde, mülkiyet hakkının ihlali devam ettiğinden tazminat davası açılması mümkündür.

6. Hukuki El Atma Nedeniyle Açılacak Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuki el atma nedeniyle açılacak tazminat davaları, idari işlem veya plan kararlarından kaynaklanan uyuşmazlıklar niteliğinde olduğundan idari yargı görev alanına girer. Bu nedenle hukuki el atma nedeniyle açılacak davalarda görevli mahkeme İdare Mahkemesidir.

Hukuki el atma, çoğunlukla imar planı ile taşınmazın kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre kamulaştırma yapılmaması şeklinde ortaya çıktığından, bu tür uyuşmazlıklar idarenin işlem ve eylemlerinden doğan zararların tazmini kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle dava, tam yargı davası niteliğinde açılır.

Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer dışında açılan davalarda, mahkeme yetkisizlik kararı vererek dosyanın yetkili idare mahkemesine gönderilmesine karar verir.

7. Dava Açma Süresi

Hukuki el atma nedeniyle açılacak tazminat davalarında dava açma süresi, idareye yapılan başvuru ve bu başvuruya verilen cevaba göre belirlenir. Bu tür davalar, idarenin işlem veya eylemlerinden doğan zararların tazmini niteliğinde olduğundan idari yargıdaki süre kuralları uygulanır.

Taşınmaz maliki, öncelikle idareye başvurarak taşınmazın kamulaştırılmasını veya uğradığı zararın giderilmesini talep etmelidir. İdarenin başvuruyu reddetmesi veya yasal süre içinde cevap vermemesi halinde dava açma hakkı doğar.

Genel olarak:

• İdarenin başvuruyu açıkça reddetmesi halinde, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde dava açılmalıdır.
• İdarenin başvuruya 30 gün içerisinde cevap vermemesi halinde, bu sürenin dolmasından itibaren 60 gün içinde dava açılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresinde dava açılmaması halinde tazminat talebi dava yoluyla ileri sürülemez.