İmar Karşılığı Bedelsiz Terk Edilen Arsa Geri Alınabilir mi?

İmar uygulamaları sırasında taşınmaz maliklerinden, parsellerinin bir kısmının yol, park, yeşil alan veya benzeri kamu hizmetlerine ayrılması amacıyla bedelsiz olarak belediyeye bırakılması uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu işlem çoğu zaman “bedelsiz terk” olarak adlandırılmakta ve imar planının uygulanabilmesi için malikten belirli bir fedakârlık beklenmektedir.

Ancak bu terk işlemi, çoğu zaman gerçek anlamda serbest bir irade beyanından ziyade, imar işleminin tamamlanabilmesi için fiilen zorunlu bir adım niteliği taşımaktadır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan “mülkiyet iddiasında bulunulamaz” kuralı, ilk bakışta bu taşınmazların geri alınmasının mümkün olmadığı izlenimini doğurabilmektedir. Ancak Anayasa Mahkemesi ve yüksek yargı kararları, bu kuralın mutlak bir yasak olmadığını ortaya koymuştur. Nitekim kamu yararı ortadan kalktığında veya taşınmaz kamu hizmeti dışında kullanılmaya başlandığında, malikin yeniden hak talep edebilmesi mümkün olabilmektedir.

Bu yazıda; bu kapsamda açılabilecek davalar ile görevli ve yetkili mahkeme, kanun yolları ve Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru imkânı kısaca ele alınacaktır.

1. İmar Karşılığı Bedelsiz Terk Nedir?

İmar uygulamaları sırasında taşınmaz maliklerinden, parsellerinin bir kısmının yol, park, yeşil alan, okul veya benzeri kamu hizmetlerine ayrılması amacıyla bedelsiz olarak belediyeye bırakılması işlemine uygulamada “bedelsiz terk” denilmektedir.

Bedelsiz terk işlemi uygulamada en çok aşağıdaki durumlarda görülmektedir:

• İmar uygulamaları (parselasyon işlemleri) sırasında
• İfraz ve tevhit işlemlerinde
• Yapı ruhsatı alınması aşamasında
• İmar planına uygun hale getirme amacıyla yapılan düzenlemelerde
• Yol genişletme veya düzenleme işlemlerinde

Bu durumlarda taşınmaz malikinden, parselin bir kısmının kamu hizmetlerine ayrılması talep edilmekte ve bu alanlar bedelsiz olarak idareye bırakılmaktadır.

1.1. Bedelsiz Terk ve “Rızai” Görünümlü İşlemler

Uygulamada sıkça karşılaşılan durum, taşınmazdan daha önce imar uygulaması kapsamında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılmış olmasına rağmen, işlemin tamamlanabilmesi için ayrıca bedelsiz terk talep edilmesidir. Bu durumda malik, taşınmazından zaten kanuni bir kesinti yapılmış olmasına rağmen, imar işlemlerinin tamamlanabilmesi için ilave bir alanı bedelsiz olarak bırakmak zorunda kalabilmektedir.

Bu nedenle bedelsiz terk işlemleri, her ne kadar rızaya dayalı bir işlem olarak görünse de, uygulamada çoğu zaman imar işlemlerinin tamamlanabilmesi için fiilen yerine getirilmesi gereken bir yükümlülük niteliği taşımaktadır. Öğretide ve yargı kararlarında bu tür işlemler sıklıkla “rızai görünüm altında yapılan zorunlu işlemler” olarak nitelendirilmektedir.

Bu durum, özellikle bedelsiz terk edilen alanın ilerleyen süreçte kamu hizmeti amacıyla kullanılmaması, imar planının değiştirilmesi veya taşınmazın farklı bir amaca tahsis edilmesi halinde, malikin yeniden hak talep edip edemeyeceği bakımından önem taşımaktadır.

1.2. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ile Bedelsiz Terk Arasındaki Fark

Bedelsiz terk ile Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kavramı hukuki nitelikleri bakımından birbirinden tamamen farklıdır.

DOP, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılan parselasyon işlemleri sırasında, kanundan doğan bir yetkiye dayanılarak taşınmazdan belirli bir oranda kesinti yapılmasıdır. Bu kesinti malikin rızasına bağlı değildir ve doğrudan kanundan kaynaklanan bir idari işlemdir.

Bedelsiz terk ise kural olarak malikin muvafakati ile yapılan bir işlem gibi görünse de, uygulamada çoğu zaman imar işleminin tamamlanabilmesi için idare tarafından şart koşulan bir yükümlülük niteliği taşımaktadır.

Bu nedenle pratik ayrım şu şekilde özetlenebilir:

• DOP → Kanundan doğan zorunlu kesinti
• Bedelsiz terk → İşlem yapılabilmesi için istenen ilave alan bırakma

Önemle belirtmek gerekir ki, DOP kesintisi kural olarak bir kez yapılabilir. Aynı taşınmaz üzerinde ikinci kez imar düzenlemesi yapılarak yeniden kesinti uygulanması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle uygulamada “bedelsiz terk” adı altında talep edilen ve fiilen ikinci bir kesinti sonucunu doğuran işlemlerin, mülkiyet hakkı ve ölçülülük ilkesi bakımından tartışmalı olduğu kabul edilmektedir.

Kanaatimizce, DOP kesintisi yapılmış bir taşınmazdan ayrıca bedelsiz terk talep edilmesi ve bu suretle ikinci bir kesinti yapılması, mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurabilecek niteliktedir.

2. Kamulaştırma Kanunu m.35 ve Mülkiyet Hakkı

• Kamulaştırma Kanunu m.35 Ne Düzenler?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi, imar uygulamaları kapsamında kamu hizmetlerine ayrılan alanlar bakımından malikin sonradan mülkiyet iddiasında bulunup bulunamayacağını düzenlemektedir.

Maddeye göre, imar mevzuatı gereğince yapılan düzenlemeler sırasında yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerler için, eski malikleri tarafından kural olarak mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı ve bedel talep edilemeyeceği kabul edilmiştir.

Bu düzenleme, imar planlarının uygulanabilmesi ve kamu hizmetlerinin kesintisiz yürütülebilmesi amacıyla getirilmiştir. Ancak bu hüküm, her durumda ve koşulda mutlak bir yasak anlamına gelmemektedir.

• “Mülkiyet İddiasında Bulunulamaz” Kuralı Ne Kadar Kesin?

Kamulaştırma Kanunu m.35’te yer alan “mülkiyet iddiasında bulunulamaz” ifadesi, uygulamada çoğu zaman bu alanların hiçbir şekilde geri alınamayacağı şeklinde yorumlanmaktadır. Oysa bu kuralın kapsamı sınırsız değildir.

Özellikle şu durumlarda bu kuralın uygulanması tartışmalı hale gelmektedir:

• Terk edilen alanın uzun süre kamu hizmeti amacıyla kullanılmaması
• İmar planının değiştirilmesi
• Alanın kamu hizmeti dışında bir amaca tahsis edilmesi
• Terk edilen yerin özel kullanıma açılması

Bu tür durumlarda, artık kamu yararı ortadan kalktığından söz edilebileceği ve malikin mülkiyet hakkına dayalı olarak yeniden talepte bulunabileceği kabul edilmektedir. Nitekim yüksek yargı kararlarında da, kamu hizmeti amacı ortadan kalktığında mülkiyet hakkının tamamen ortadan kaldırılamayacağı yönünde değerlendirmeler yapılmaktadır.

• Anayasa’nın 35. Maddesi Kapsamında Mülkiyet Hakkının Korunması

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesine göre, herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu hak, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir.

Bu nedenle mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin:

• Kanuni bir dayanağa sahip olması
• Kamu yararına dayanması
• Ölçülü olması

gerekmektedir. Özellikle bir taşınmazdan önce DOP kesintisi yapılmış, ardından ayrıca bedelsiz terk talep edilmiş ve buna rağmen terk edilen alan kamu hizmeti amacıyla kullanılmamışsa, bu müdahalenin ölçülülük ilkesi bakımından değerlendirilmesi gündeme gelebilmektedir.

• Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük Yaklaşımı

Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkına yapılan müdahaleleri değerlendirirken özellikle ölçülülük ve denge ilkelerine vurgu yapmaktadır. Mahkemeye göre, mülkiyet hakkına yapılan müdahale, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında makul bir denge kurmalıdır.

Bu çerçevede, bir taşınmazdan kamu hizmeti amacıyla alan alınmış olmasına rağmen bu alanın uzun süre kullanılmaması veya farklı bir amaca tahsis edilmesi halinde, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçüsüz hale gelebileceği kabul edilmektedir.

Bu nedenle Kamulaştırma Kanunu m.35 hükmü, mutlak bir yasak olarak değil; kamu yararının devam ettiği durumlarla sınırlı bir düzenleme olarak değerlendirilmelidir. Kamu yararının ortadan kalktığı veya taşınmazın kamu hizmeti dışında kullanıldığı durumlarda ise, malikin yeniden hak talep edebilmesi hukuken mümkün olabilmektedir.

3. Bedelsiz Terk Edilen Arsa Hangi Durumlarda Geri Alınamaz?

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınabilmesi her zaman mümkün değildir. Özellikle kamu hizmeti amacı devam ettiği sürece, Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca bu alanlar için yeniden mülkiyet talebinde bulunulması kural olarak mümkün değildir.

Aşağıdaki durumlarda bedelsiz terk edilen arsanın geri alınması veya bedel talep edilmesi genellikle mümkün olmaz:

• Alanın fiilen yol, park, okul veya yeşil alan olarak kullanılması
• Kamu hizmeti amacının halen devam etmesi
• Terk işleminin geçerli ve hukuka uygun şekilde yapılmış olması

Bu durumlarda taşınmaz üzerindeki müdahale, kamu yararı kapsamında değerlendirilmekte ve mülkiyet hakkına yapılan sınırlama hukuka uygun kabul edilmektedir. Bu nedenle yalnızca bedelsiz terk edilmiş olması tek başına geri alma hakkı doğurmaz; asıl belirleyici olan husus, kamu hizmeti amacının devam edip etmediğidir.

4. Bedelsiz Terk Edilen Arsa Hangi Durumlarda Geri Alınabilir?

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınması kural olarak mümkün olmamakla birlikte, kamu hizmeti amacı ortadan kalktığında veya taşınmaz kamu yararı dışında kullanılmaya başlandığında malikin yeniden hak talep etmesi mümkün hale gelebilir.

Başka bir ifadeyle, bedelsiz terk edilen alanın kamu hizmeti için alınmış olmasına rağmen bu amaç gerçekleşmemiş veya sonradan ortadan kalkmışsa, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin hukuki dayanağı zayıflamakta ve geri alma veya tazminat talebi gündeme gelebilmektedir.

Uygulamada bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınabildiği başlıca durumlar aşağıda yer almaktadır.

4.1. Kamu Hizmeti Amacının Ortadan Kalkması

Bedelsiz terk edilen bir alanın geri alınabilmesi için en temel şart, o alanın kamu hizmeti amacıyla kullanılmıyor olmasıdır.

Örneğin bir taşınmazdan park yapılması amacıyla bedelsiz terk edilen bir alanın daha sonra imar planı değişikliği ile konut, ticaret veya başka bir özel kullanım alanına dönüştürülmesi, kamu yararı amacının ortadan kalktığını gösterir.

Bu durumda artık bedelsiz terk işleminin hukuki gerekçesi kalmadığından, malikin taşınmazın iadesini istemesi veya uğradığı zararın tazminini talep etmesi mümkün hale gelebilir.

4.2. İmar Planının Değişmesi

Uygulamada bedelsiz terk edilen arsanın geri alınmasına yol açan en yaygın durum, imar planının sonradan değiştirilmesidir.

Örneğin:

• Yol veya park alanı olarak ayrılan yerin konut alanına çevrilmesi
• Yeşil alanın ticaret alanı olarak planlanması
• Kamu hizmetine ayrılan alanın özel kullanıma açılması

gibi durumlarda, taşınmazın kamu hizmeti amacı ortadan kalkmış sayılabilir. Bu tür plan değişiklikleri, malikin yeniden mülkiyet talebinde bulunabilmesi veya tazminat istemesi bakımından güçlü bir hukuki dayanak oluşturur.

4.3. Uzun Süre Kullanılmaması (Atıl Kalması)

Bedelsiz terk edilen bir alanın uzun yıllar boyunca hiçbir kamu hizmetinde kullanılmaması da geri alma veya tazminat talebine dayanak oluşturabilir.

Örneğin:

• Planlarda park veya yol olarak gösterilen bir alanın yıllarca boş bırakılması
• Alanın fiilen kullanılmaması
• Kamu hizmeti amacıyla herhangi bir yatırım yapılmaması

gibi durumlarda, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçüsüz hale geldiği ileri sürülebilir. Bu nedenle yalnızca planlarda bir alanın kamu hizmetine ayrılmış olması yeterli değildir; bu amacın makul bir süre içinde fiilen gerçekleştirilmesi gerekir.

4.4. Taşınmazın Kamu Hizmeti Dışında Kullanılması

Bedelsiz terk edilen bir alanın kamu hizmeti amacı dışında kullanılması, geri alma veya tazminat talebinin doğmasına yol açabilecek önemli durumlardan biridir.

Örneğin:

• Belediye tarafından otopark, büfe veya ticari işletme olarak kiraya verilmesi
• Kamu hizmeti dışında gelir getirici faaliyetlerde kullanılması
• Özel kişilere tahsis edilmesi

gibi durumlarda, taşınmazın kamu yararı amacıyla kullanıldığı söylenemez. Bu tür kullanımlar, bedelsiz terk işleminin dayanağını ortadan kaldırabileceğinden, malikin taşınmazın iadesini istemesi veya tazminat talebinde bulunması hukuken mümkün olabilir.

5. Bedelsiz Terk Edilen Arsanın Geri Alınması İçin Hangi Davalar Açılabilir?

Bedelsiz terk edilen bir taşınmazın imar planındaki statüsü değiştiğinde veya kamu yararı amacı ortadan kalktığında, eski malikin başvurabileceği hukuki yol somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Bu noktada en önemli husus, taşınmazın halen iade edilebilir durumda olup olmadığıdır.

Uygulamada bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınması veya bedelinin talep edilmesi için başvurulan temel dava türleri iki tanedir:

• Tapu iptal ve tescil davası
• Tazminat davası.

Taşınmazın aynen geri verilmesi mümkünse iade, mümkün değilse bedel talep edilir. Bu nedenle doğru dava türünün seçilmesi, sürecin sonucu açısından belirleyici bir öneme sahiptir.

5.1. Tapu İptal ve Tescil Davası (Aynen İade Talebi)

Bedelsiz terk edilen arsanın hâlen belediye mülkiyetinde bulunduğu ve üçüncü kişilere devredilmediği durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davanın amacı, taşınmazın yeniden eski malik adına tescil edilmesini sağlamaktır.

Bu dava özellikle, terk edilen alanın kamu hizmeti amacıyla kullanılmaması veya imar planı değişikliği ile farklı bir kullanım amacına tahsis edilmesi halinde gündeme gelmektedir.

Hangi durumlarda açılır?

Örneğin, belediye tarafından park veya yol yapılması amacıyla alınan bir alanın daha sonra imar planı değişikliği ile konut, ticaret veya başka bir kullanım alanına dönüştürülmesi ve bu taşınmazın henüz üçüncü kişilere devredilmemiş olması halinde, taşınmazın aynen iadesi talep edilebilir.

Bu durumda tapu kaydının iptali ile taşınmazın eski malik adına tescil edilmesi gündeme gelir.

5.2. Tazminat Davası (Güncel Bedel Talebi)

Bedelsiz terk edilen arsanın aynen iadesinin mümkün olmadığı durumlarda, malik tarafından tazminat davası açılması gündeme gelir. Bu dava ile amaç, taşınmazın geri alınması yerine, uğranılan zararın taşınmazın güncel değeri üzerinden karşılanmasını sağlamaktır.

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, bedelsiz terk edilen alanın üçüncü kişilere devredilmiş olması veya üzerine geri dönüşü mümkün olmayan bir yapı yapılmış olmasıdır. Bu gibi hallerde taşınmazın aynen iadesi fiilen veya hukuken mümkün olmayacağından, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin bedel ile telafi edilmesi yoluna gidilir.

Bu tür davalarda temel ilke şudur:

Kamu yararı amacı ortadan kalkmışsa, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin karşılıksız kalması mümkün değildir.

Bu nedenle taşınmazın iadesi mümkün olmasa dahi, malikin uğradığı zararın giderilmesi gerekir. Tazminat miktarı ise genellikle bilirkişi incelemesi ile belirlenmekte ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri esas alınmaktadır.

6. Bedelsiz Terk Edilen Arsanın Geri Alınmasında Süre Var mı?

Bu konuda temel ilke “mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz” şeklindedir.

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınması bakımından belirleyici olan husus, terk işleminin yapıldığı tarih değil, kamu yararı amacının ortadan kalktığı tarihtir.

Terk edilen yer, kamu hizmeti amacı devam ettiği sürece hukuka uygun kabul edilir. Ancak bu amaç ortadan kalktığında, belediye adına yapılan tescilin hukuki sebebi de ortadan kalkar ve bu kayıt yolsuz tescil niteliği kazanır.

7. Bedelsiz Terk Edilen Arsanın Geri Alınmasına İlişkin Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin davalarda görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, bu yetki kuralı kesin niteliktedir ve taraflarca değiştirilemez.

Özellikle aşağıdaki dava türlerinde aynı görev ve yetki kuralı uygulanır:

• Tapu iptal ve tescil davaları
• Bedelsiz terk nedeniyle açılan tazminat davaları
• Taşınmazın iadesi veya bedelinin talep edilmesine ilişkin diğer davalar

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınmasına ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

8. Bedelsiz Terk Edilen Arsanın Geri Alınmasına İlişkin Davalarda Kanun Yolları

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınması veya bedelinin talep edilmesine ilişkin davalarda verilen mahkeme kararlarına karşı, genel yargılama usulü çerçevesinde istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulması mümkündür.

Bu kanun yolları, mahkeme kararının hukuka uygun olup olmadığının üst mahkemeler tarafından denetlenmesini sağlar.

• İstinaf

Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde ilgili Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurulabilir.

İstinaf incelemesinde mahkeme, hem maddi vakıaları hem de hukuki değerlendirmeyi yeniden inceleyebilir. Bu nedenle istinaf, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilen önemli bir kanun yoludur.

• Temyiz

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen kararlar, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde Yargıtay nezdinde temyiz edilebilir.

Temyiz süresi de kural olarak kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyiz incelemesi, istinaf incelemesinden farklı olarak esasen hukuki denetim niteliği taşır.

9. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru Yolu

Bedelsiz terk edilen bir arsanın geri alınamaması veya uzun süre kamu hizmeti amacı dışında tutulmasına rağmen malike herhangi bir karşılık ödenmemesi durumunda, mülkiyet hakkının ihlali gündeme gelebilir.

Bu tür durumlarda, olağan kanun yollarının tüketilmesinden sonra Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapılması mümkündür.

Özellikle son yıllarda verilen kararlar, bedelsiz terk edilen taşınmazların uzun süre kullanılmaması veya kamu yararı amacının ortadan kalkmasına rağmen iade edilmemesi hallerinde, mülkiyet hakkının ihlal edildiği yönünde önemli bir içtihat oluşturmuştur.

• Mülkiyet Hakkının İhlali İddiası

Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkı temel bir haktır ve kamu gücü tarafından yapılan müdahalelerin ölçülü, hukuka uygun ve kamu yararına dayalı olması gerekir.

Bedelsiz terk edilen bir taşınmazın:

• Uzun süre kullanılmaması
• Kamu hizmeti amacı ortadan kalkmasına rağmen iade edilmemesi
• Taşınmazın farklı bir amaçla değerlendirilmesi
• Malik lehine herhangi bir bedel ödenmemesi

gibi durumlarda, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçüsüz olduğu ileri sürülebilir.

• Bireysel Başvuru Şartları

Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru yapılabilmesi için bazı temel şartların sağlanması gerekir.

Bu şartlar kısaca şunlardır:

• Olağan kanun yollarının (istinaf ve varsa temyiz) tüketilmiş olması
• Başvurunun doğrudan temel hak ihlaline dayanması
• Başvurunun süresi içinde yapılması
• Başvurunun açıkça dayanaktan yoksun olmaması

Bu şartlar sağlanmadan yapılan başvurular, usulden reddedilebilir.

• Başvuru Süresi

Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru süresi, ihlale neden olduğu ileri sürülen nihai kararın tebliğinden itibaren 30 gündür.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçirildiğinde bireysel başvuru hakkı ortadan kalkar.

Bu nedenle özellikle taşınmazın geri alınmasına ilişkin davalarda verilen kararların kesinleşme süreci dikkatle takip edilmelidir.

• Uygulamada Verilen İhlal Kararlarının Etkisi

Anayasa Mahkemesi tarafından verilen ihlal kararları, yalnızca başvurucu bakımından değil, benzer uyuşmazlıklar açısından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Bu kararlar sonucunda:

• Yeniden yargılama yapılmasına karar verilebilir
• Başvurucu lehine tazminata hükmedilebilir
• Mülkiyet hakkının ihlal edildiği tespit edilerek idarenin sorumluluğu ortaya konulabilir

Uygulamada özellikle bedelsiz terk edilen taşınmazların uzun süre kullanılmaması veya kamu hizmeti amacı dışında değerlendirilmesi hallerinde verilen ihlal kararları, maliklerin hak arama imkanını güçlendiren önemli bir hukuki güvence niteliği taşımaktadır.